Обнаружила интересную вещь – многие мои клиенты обращаются ко мне после прочтения книг Роберта Кийосаки… За что, конечно я ему очень благодарна 
Многие делают еще одну вещь после прочтения книг Кийосаки – покупают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и покрывать рентными платежами выплаты по кредиту.
Алена, поддавшись квартирной лихорадке, подкрепленная прочтением известного бестселлера от Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа», решает купить инвестиционную квартиру – чтобы потом сдавать. Для этого берет ипотеку, так как не накопила достаточной суммы. Первоначальный взнос был маленький, для легкой сдачи внаем понравилась одна определенная квартира, ипотеку на нее дает только один определенный банк – в итоге процент вышел очень большим, условия тяжелые, валюта – доллар. И на дворе был 2007 год.
Я думаю конец истории можно даже не рассказывать… Квартиру Алена продала с убытком для себя, оставшись должна банку. Расплатилась окончательно только спустя 2 года. С тех пор считает инвестиции в недвижимость глупым занятием, не приносящим доход.
А ведь стоило всего лишь провести элементарные финансовые расчеты и проанализировать цены на рынке, чтобы сразу понять всю «целесообразность» подобной схемы. Даже не будь кризиса – Алена всего лишь была бы в меньшем убытке, но никак не в прибыли: кредит в размере 3 млн. рублей с ежемесячным платежом в 33 000 рублей отбить арендными платежами в Казани, где происходило действие, оказалось невозможно.
Кроме всего прочего, Алена не заметила в ипотечном договоре пункта, который предоставлял банку право повышения процентной ставки по кредиту в зависимости от рыночной ситуации, а также обязательного покрытия разницы в стоимости при падении рыночной цены квартиры…
Такая покупка выгодна, как правило только при наличии существенного первоначального взноса за квартиру. Необходимо убедиться в том, что платеж по ипотеке не превышает рыночную стоимость аренды квартиры в данном районе, заблаговременно запросив расчеты по ипотеке в банке и проштудировав исследования риэлтеров по данному району. Лучше всего, чтобы был запас прочности в случае падения рыночных ставок аренды – хотя бы 20%. Ведь проект долгосрочный. Также не забудьте учесть простои в аренде при каждой смене арендаторов – этого не избежать.
Ну и конечно главные критерии при покупке недвижимости с целью сдачи ее в аренду – это место, место и еще раз место! Не забывайте – Кийосаки ездил и смотрел каждый объект сам, посвящая осмотрам и выбору существенную часть своего времени. Вы готовы делать это?
И внимательно читайте ипотечный договор! Не можете сами по каким-либо причинам – проконсультируйтесь с юристом. Уверяю вас – это дешевле, чем расплачиваться с негативными последствиями.
P.S. Опубликовано с согласования клиентки.
Да Юлия, это целое искусство – быть инвестором. Не каждому дано. Еще нужно 10 раз все взвесить и продумать, прежде чем покупать имущество для сдачи внаем. Должно быть развито особое видение инвестора.
Юлия, я тоже поступил так, как Алена, но что не так в моем случае? В 2007 году У меня была единственная квартира стоимостью 1,5 млн рублей, я ее отдал под залог банку и получил 80% от суммы залога на покупку другой недвижимости под 12% на 25 лет. Платеж 12336 в месяц. Была приобретена квартира стоимостью 1,2 млн рублей. Отданная под залог квартира сдавалась за 8 тысяч рублей, в том числе коммуналка (1-1,5 тыс). То есть кредит покрывался примерно наполовину. Затем купленная за 1,2 млн квартира была продана в 2011 году за 1,25 млн и приобретена двухкомнатная, где и проживаю. Недавно я пересдал залоговую квартиру за 13 тыс, включая коммуналку (1,5-2 тыс). Получается, что за кредит я доплачиваю всего 1300 рублей в месяц. Общие платежи по ипотеке и страховке за 5 лет составили 834 тысячи, доходы составили 581 тысячу, коммуналка 77 тысяч. Итого разница расходы минус доходы 330 тысяч рублей, это без учета роста стоимости квартиры с 1,5 млн до 1,8 млн. По сути, если закрыть проект сейчас, я буду в минусе на 30 тысяч. Рассчитываю, что через пару лет эта сумма будет уменьшаться (и увеличиваться в плюс), так как аренда будет расти, плюс ожидается погашение части ипотеки маткапиталом. Что я сделал неправильно и какие альтернативы могут быть в этом случае?
Иван! Ну вы думайте головой, если вы читали книги киосаки то там он называет реальные цены для рынка США! На их рынке он может за три пять лет отбить стоимость купленной квартиры, сдавая в аренду! У нас же в России цены на недвижимость сильно завышены! В моем городе купить однушку близко к центру это 2,5 млн и сдавать её можно за 15 максимум, скорее 12 тысяч. Получается 144 тысячи в год. Если те же деньги положить по 500 тысяч в 5 банков под 10% получишь доход 250 тысяч в год а это 20 тысяч в месяц. Простая математика.