Ваш личный финансовый консультант

Бизнесмен Евгений, неплохо зарабатывающий на продаже сотовых телефонов и решивший перебраться с семьей в Москву, задал мне простой вопрос: что лучше – снять квартиру или купить ее, взяв кредит в банке? С одной стороны, если накоплений нет, а доход позволяет делать выплаты по кредиту, почему бы не купить? Но жилье выглядит таким дорогим, и влезать в кабалу на 10-15 лет так не хочется… Давайте разберемся.

У Евгения, которому надо устроиться в Москве – два варианта. Ему, жене и дочке необходима небольшая двух – или трехкомнатная квартира. Деньги на ее покупку – около $300000 – можно взять в банке под 11% годовых на 10 лет. Платеж по такому кредиту составит около $4 115 долларов в месяц или $49 400 долларов в год. С учетом коммунальных расходов (около $133 в месяц) весь жилищный проект Евгения обойдется ему в $51 000 в год.

Эти деньги можно потратить иначе. За $1250 можно снять небольшую двухкомнатную квартиру в кирпичном доме на метро Сокол, такой же стоимости – около $300 000. Хозяева «двушки» на Соколе включили коммунальные услуги в стоимость аренды, поэтому разницу – в $36 000 Евгений может инвестировать на фондовый рынок или в ПАИ паевых инвестиционных фондов, рассчитывая, допустим, на те же 11% годовых.

Что в таком случае, произойдет через 10 лет?

В случае с арендой жилья и инвестированием оставшихся средств со среднегодовой доходностью 11% к концу 10-го года у Евгения будет капитал порядка $ 600 000.

Рост стоимости квартиры Евгения должен быть не менее 7% в год в течение 10 лет, чтобы квартира стоила $600 000 через 10 лет. Все средства будут уходить на гашение кредита, поэтому альтернативного капитала в данном варианте не формируется.

Подождите с выводами, давайте посмотрим, что произойдет дальше. Здесь встаёт вопрос: что Евгений будет делать дальше с квартирой (в варианте с ипотекой) или капиталом (в варианте c арендой)?

Если, в первом случае, он планирует жить в квартире и далее, то капитал придётся формировать с нуля, инвестируя ту сумму, которая ранее шла на погашение кредита и процентов по нему. Рост стоимости недвижимости, после того как цены приблизятся к мировым, может составить не более 5% в год. Рассчитавшись с банком, он продолжит платить возросшие коммунальные услуги – допустим $1750 в год, и инвестировать $49400 в год, формируя свой капитал с нуля.

Во втором варианте Евгений сможет купить аналогичную первому варианту квартиру за $600 000 в случае, если рост стоимости на жилье не превысит 7% в год. Иначе ему ничего не останется делать, как продолжить снимать жилье, оставив капитал «работать». Допустим, покупать недвижимость в кредит, даже по снизившимся ставкам, он принципиально не будет.

Тогда ему необходимо позаботиться о том, чтобы сформировать капитал, достаточный для пожизненной аренды квартиры, в том числе и на пенсии, либо для покупки квартиры в более поздний период.

В этом случае на него будет работать наколенные за десять лет средства. Капитализация процентов – великая сила и в итоге через три с лишним десятка лет решение арендовать квартиру сделает Евгения в два раза богаче.

Да, это правда, с математической точки зрения выгоднее снимать жилье. Теперь Евгений знает ответ на свой вопрос. Что он думает по этому поводу? Он не уверен, сможет ли в течение многих лет инвестировать указанные суммы, и не знает, хорошо ли брать на себя ответственность за семью, которая в результате такого решения будет жить в Москве без регистрации, с риском быть выселенной хозяевами арендуемого жилья.

Идея прожить в съемном жилье всю жизнь имеет право на существование только, если права квартиросъемщика лучше защищены, а регистрация в Москве отменена как анахронизм. Так что, скорее всего, в итоге Евгений возьмет кредит и купит квартиру. Да и зачем заглядывать на 30 лет вперед? Такой отрезок времени с трудом помещается в сознании.

Желаю и Вам удачного выбора!